דוגמה אמיתית — 67 ליקויים
דוח בדק בית מפורט לדוגמה — חוות דעת מומחה
לפניכם דוגמה אמיתית לחוות דעת מומחה מקיפה, שנערכה לאחר בדק בית לדירת ארבעה חדרים חדשה מקבלן. בבדיקה אותרו 67 ליקויים בכל חלקי הדירה. כך תוכלו לראות בדיוק מה מקבלים: תיעוד שיטתי חדר-אחר-חדר, מדידות מכשירניות, ציטוט התקן הישראלי הרלוונטי לכל ליקוי, הסבר מה נדרש לתקן ומסקנה ברורה — מסמך הקביל כראיה מול הקבלן ובבית משפט.
הבהרה: זהו דוח אמיתי שהוסתרו בו כל הפרטים המזהים — שם המזמין, כתובת מדויקת ומזהי נכס, וכן פרטיהם האישיים של מבצעי הבדיקה — מטעמי פרטיות. הליקויים, התקנים והמבנה המקצועי מוצגים כפי שהם.
פרטי הבדיקה
חוות דעת מומחה — בדק בית לדירה חדשה
- סוג הנכס
- דירת 4 חדרים בבניין מגורים חדש, כולל מחסן וחניה
- אזור
- מרכז הארץ (הכתובת המדויקת הוסתרה)
- סך הליקויים שאותרו
- 67 ליקויים ב־12 אזורים בדירה
- מצב הנכס
- מאוכלס, מחובר לרשת החשמל והמים
- שיטת הבדיקה
- בדיקה בלתי הרסנית — מצלמה תרמית, מד לחות, אנדוסקופ, פלס דיגיטלי
- עורך הדוח
- מומחה מוסמך — מטעם איגוד המהנדסים וברישיון משרד העבודה
סיכום הליקויים לפי אזור
כך נראה עמוד הסיכום בפתח הדוח — פירוט כמות הליקויים בכל חלק בדירה. סיכום זה מאפשר להבין במבט אחד את היקף הליקויים ואת ריכוזם.
| אזור בדירה | כמות ליקויים |
|---|---|
| חדר רחצה | 5 |
| חדר רחצה הורים | 3 |
| חדר שינה | 2 |
| חדר שירות | 2 |
| כלל הבית | 2 |
| מבואת כניסה | 3 |
| מחסן | 10 |
| מטבח | 14 |
| ממ״ד | 4 |
| מסתור כביסה | 6 |
| מרפסת שמש | 8 |
| סלון | 8 |
| סה״כ | 67 |
ממצאי הבדיקה — מבחר מייצג
להלן מבחר מתוך 67 הליקויים שאותרו בדירה, בפורמט שבו מתועד כל ליקוי בדוח המלא: מיקום, תיאור, הפנייה לתקן, נדרש לתקן ומסקנה. כל ליקוי בדוח המקורי מגובה בתמונה מסומנת ובהפניה מדויקת לסעיף בתקן.
חדר רחצה — ניקוז
01- תיאור הליקוי
- בצילום אנדוסקופי של קו הביוב אותרו לכלוך ושיירי חומרי בנייה בתוך הצנרת, מצב שעלול לגרום לסתימות ולהפרעות בזרימה.
- הפנייה לתקן
- תקנות תכן הבניה (תברואה) — סעיף 3 (ג׳)
- נדרש לתקן
- ניקוי יסודי של קווי הניקוז בשטיפה בלחץ מים, ווידוא צנרת נקייה ללא מכשולים.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — מערכת ניקוז מזוהמת בפסולת בנייה בניגוד לדרישות התקנות.
חדר רחצה — איטום
02- תיאור הליקוי
- לא בוצע איטום בחומר גמיש סביב מחסומי הרצפה וקופסאות הביקורת, מה שיוצר נקודות חדירת מים פוטנציאליות אל תשתית המבנה.
- הפנייה לתקן
- תקנות תכן הבניה (תברואה) — סעיף 3 (א׳); המפרט הכללי — סעיף 07.02.06
- נדרש לתקן
- חריצה סביב המחסום, ניקוי האזור ואיטום בחומר גמיש תקני, אחיד וללא חללים.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — היעדר איטום גמיש עלול לגרום לנזקי רטיבות.
חדר רחצה — שיש
03- תיאור הליקוי
- במשטח השיש לא בוצע אף מים, דבר העלול לאפשר נזילת מים אל חזית הארונות, לגרום לחדירת רטיבות ולהתנפחות לאורך זמן.
- הפנייה לתקן
- ת״י 4440 חלק 1 — סעיף 3.1
- נדרש לתקן
- ביצוע אף מים תקני בקדמת משטח השיש (חריץ תחתון רציף), או החלפת המשטח במשטח הכולל אף מים מובנה.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — היעדר אף מים בשיש בניגוד לתקן.
חדר רחצה הורים — כיור
04- תיאור הליקוי
- רשת הכיור (מסננת הסיפון) הותקנה כשהיא פגומה — אינה מונעת חדירת פסולת וגופים זרים לצנרת כנדרש.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1205 חלק 2 — מערכת הנקזים
- נדרש לתקן
- החלפת החלק הפגום ברשת תקינה ושלמה.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — רשת פגומה אינה עומדת בדרישות התקן למניעת חדירת פסולת.
חדר שינה — ריצוף
05- תיאור הליקוי
- אותרו אריחים פגומים במספר מוקדים — שברים, שריטות וסימני השחזה — המהווים ליקוי אסתטי במערכת הריצוף.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1555 חלק 3 — סעיפים 3.1, 5.1.4.2
- נדרש לתקן
- פירוק האריחים הפגומים והחלפתם באריחים חדשים מאותה סדרת ייצור, והשלמת מילוי רובה כנדרש.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — פגמים מכניים באריחים בניגוד לדרישות התקן.
חדר שינה — חלון
06- תיאור הליקוי
- בבדיקה עם מגנט אותרו ברגים שאינם אל-חלד (פלב״ם), דבר העלול לגרום לקורוזיה, לפגיעה בגימור ולהחלשת חיבורי המסגרת לאורך זמן.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1068 חלק 1 — סעיף 204.2.3
- נדרש לתקן
- החלפת כל ברגי החיבור הקיימים לברגי אל-חלד (פלב״ם) עמידים בקורוזיה.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — ברגים מחלידים בניגוד לדרישות התקן.
חדר שירות — חלון
07- תיאור הליקוי
- בכנף החלון לא הותקנו אטמים, פקקים ומברשות איטום כנדרש, וכן לא בוצעו פתחי ניקוז — דבר הפוגע באיטום, בבידוד האקוסטי והתרמי.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1068 חלק 1 — סעיף 203
- נדרש לתקן
- השלמת אטמים, פקקים ומברשות איטום מתאימים, וביצוע פתחי ניקוז בהתאם להנחיות היצרן.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — חסרים רכיבי אטימה וניקוז בחלון.
כלל הבית — מיזוג אוויר
08- תיאור הליקוי
- בבדיקה עם מצלמה תרמית לא נמדד כל שינוי בטמפרטורה בעת פעולת המזגן — אינדיקציה לתקלה במעבה, בבידוד התעלה או בתפקוד המערכת.
- הפנייה לתקן
- ת״י 994 חלק 1, ת״י 1525 חלק 2
- נדרש לתקן
- בדיקת תעלות ואטימותן, בדיקת בידוד תרמי, מדידת ספיקת אוויר ובדיקת המעבה וכמות הגז ע״י טכנאי מוסמך.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — מערכת המיזוג אינה מספקת קירור בניגוד לתקן.
מבואת כניסה — חשמל
09- תיאור הליקוי
- מפסק חשמלי הותקן באופן רופף וללא קיבוע יציב לקיר — ליקוי בטיחותי בניגוד לתקנות החשמל.
- הפנייה לתקן
- תקנות החשמל (מעגלים סופיים עד 1000 וולט) — סעיפים 5+6
- נדרש לתקן
- פירוק, בדיקת תקינות החיווט, והתקנה מחדש עם קיבוע יציב ע״י חשמלאי מוסמך.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — אביזר חשמל לא מקובע המהווה סיכון בטיחותי.
מבואת כניסה — דלת
10- תיאור הליקוי
- נראו שיירי פסולת בנייה וחומרי מליטה על משקוף דלת הכניסה, וכן פגמים בצבע המשקוף — ליקוי אסתטי הפוגע במראה הכללי.
- הפנייה לתקן
- ת״י 5044 חלק 2, ת״י 1161 (2001), ת״י 23 חלק 1
- נדרש לתקן
- ניקוי מבוקר של השאריות, שיוף וצביעה מחודשת בגוון אחיד; בדיקת הגנה נגד חלודה בעת חשיפת המתכת.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — כתמי צבע וטיח במשקוף בניגוד לדרישות הגימור.
מחסן — רטיבות
11- תיאור הליקוי
- בבדיקה עם מד לחות (פרוטימטר) נמדדו ערכים גבוהים המעידים על לחות בקיר ועל נזילה פעילה. הבדיקה משמשת לאינדיקציה ראשונית.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1920 חלק 2, ת״י 1525 חלק 1 (סעיף 2.3.1), תקנה 5.32
- נדרש לתקן
- איתור מקור הנזילה (בדיקות לחץ/מצלמה תרמית), תיקון מקור החדירה, ייבוש מלא ושיקום הקיר; תיקוני טיח וצבע רק לאחר ייבוש.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — קריאה חריגה בפרוטימטר המחייבת חקירה וטיפול.
מחסן — צבע
12- תיאור הליקוי
- בגמר הצבע נראו סימני זחילה ובועות — מראה לא אחיד הפוגע באיכות הגימור הסופי, בניגוד לדרישה הכללית בתקן.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1945 — סעיף 2.1
- נדרש לתקן
- שיוף הקיר, ניקוי פני השטח, וצביעה מחדש בשתי שכבות בתערובת אחידה בגוון התואם למוזמן.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — גימור צבע לקוי בניגוד לתקן.
מטבח — חשמל
13- תיאור הליקוי
- אותרה נקודת חשמל חשופה ללא מכסה — ליקוי בטיחותי קריטי העלול להביא למגע ישיר עם מוליכים חיים ולסכנת התחשמלות.
- הפנייה לתקן
- תקנות החשמל (מעגלים סופיים עד 1000 וולט) — סעיפים 5+6
- נדרש לתקן
- השלמת מכסים תקניים לכל השקעים והמפסקים, וקיבוע יציב למניעת מגע ישיר עם מתח חי.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — נקודת חשמל חשופה המהווה סכנת בטיחות מיידית.
מטבח — אינסטלציה
14- תיאור הליקוי
- הסיפון והצנרת מתחת לכיור הותקנו בצורה לקויה החורגת מכללי המקצוע, והפתח בארון אינו מול קופסת הביקורת — פגיעה בנגישות לתחזוקה.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1205 חלק 0 (סעיף 2.4), ת״י 1205 חלק 2 (סעיף 4.3.2)
- נדרש לתקן
- פירוק והתקנה מקצועית וישרה של הסיפון, והתאמת הפתח בארון מול פתח הביקורת לגישה מלאה.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — התקנת אינסטלציה החורגת מכללי המקצוע ומהתקן.
מטבח — ברז
15- תיאור הליקוי
- ברז המטבח אינו נפתח במלואו ומתנגש באריח החיפוי, מצב המונע ספיקת מים תקינה ופוגע בשימוש התפקודי באביזר.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1205 חלק 3 (סעיף 3.1), ת״י 1205 חלק 1 (טבלה 2)
- נדרש לתקן
- הרחקת נקודת הברז מהקיר או החלפת הברז בדגם תקני שאינו מתנגש, ווידוא ספיקה תקנית.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — ברז חסום שאינו מאפשר תפעול וספיקה כנדרש.
מטבח — רטיבות
16- תיאור הליקוי
- בבדיקה עם מד לחות ומצלמה תרמית נמצאו ערכים גבוהים המעידים על לחות בקיר ועל נזילה פעילה מאחורי המטבח.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1920 חלק 2, ת״י 1525 חלק 1 (סעיף 2.3.1), תקנה 5.32
- נדרש לתקן
- איתור מקור הנזילה, תיקון החדירה, ייבוש מלא ושיקום הקיר, ותיקוני גמר רק לאחר ווידוא ייבוש.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — אינדיקציה תרמית ומכשירנית לרטיבות פעילה בקיר.
ממ״ד — דלת ומשקוף
17- תיאור הליקוי
- דלת הממ״ד והמשקוף צבועים בגוונים שונים, ובמשקוף נותרו חורי צירים גלויים בצד שאינו בשימוש — פגמים חזותיים בגימור המכלל.
- הפנייה לתקן
- ת״י 4422 חלק 2 (2019) כולל ג״ת 1, שרטוט פיקוד העורף 2061
- נדרש לתקן
- אטימת חורי הצירים, שיוף, וצביעה מחודשת של הכנף והמשקוף בגוון אחיד לפי שיטת RAL, תוך הגנה על האטמים.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — חוסר אחידות בגוון וחורים גלויים בניגוד לתקן הממ״ד.
מסתור כביסה — דוד שמש
18- תיאור הליקוי
- לא הותקן מיכל התפשטות תקני במערכת המים החמים — מצב העלול לגרום לטפטוף בלתי פוסק משסתום הביטחון, לבזבוז מים ולרטיבות.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1205 חלק 1 (2014) — סעיפים 2.12.5, תקנות הל״ת
- נדרש לתקן
- התקנת מיכל התפשטות תקני בקו הזנת המים הקרים לדוד לפי נפחו, ווידוא שסתום פורק לחץ ואל-חוזר תקינים.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — היעדר מיכל התפשטות בניגוד לדרישות התקן.
מסתור כביסה — מחלקי מים
19- תיאור הליקוי
- נמדד מרחק של פחות מ־10 ס״מ בין שני מחלקי המים (חנוכייה), ללא הפרדה בין המים החמים לקרים — מצב המקשה על תחזוקה והחלפת צנרת.
- הפנייה לתקן
- ת״י 5433 חלק 6 — סעיף 3.3.1
- נדרש לתקן
- התקנה בגובה מינימלי של 30 ס״מ מהרצפה, שמירת מרחק של 10 ס״מ לפחות בין המחלקים והבטחת גישה נוחה לטיפול.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — מרווח לא תקני בין המחלקים בניגוד לתקן.
מרפסת שמש — שיפוע
20- תיאור הליקוי
- נמדד שיפוע ריצוף של 0.52% בלבד לכיוון הנקז — פחות מ־1% הנדרש, מצב העלול לגרום להצטברות מים ולחדירתם למבנה.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1555 חלק 3 — סעיף 3.2
- נדרש לתקן
- פירוק הריצוף, ביצוע שכבת שיפועים לכיוון הנקז וריצוף מחדש בשיפוע מינימלי של 1%.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — שיפוע ניקוז נמוך מהמותר בתקן.
מרפסת שמש — חיפוי
21- תיאור הליקוי
- נמדד הפרש גובה של 3.1 מ״מ בין אריחים סמוכים בחיפוי הקרמיקה — חריגה מהמותר (1.5 מ״מ) הפוגעת באיכות הגימור.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1555 חלק 2 — סעיף 3.2.2
- נדרש לתקן
- פירוק האריחים במוקדים החורגים וריצוף מחדש תוך שמירה על מישוריות והפרש גובה שאינו עולה על 1.5 מ״מ.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — הפרשי גובה בין אריחים חורגים מדרישות התקן.
מרפסת שמש — מעקה
22- תיאור הליקוי
- זכוכית המעקה הותקנה בצורה לקויה — מרווחים לא אחידים בין הלוחות, בניגוד לדרישות הדיוק והגיאומטריה בתקן המעקים.
- הפנייה לתקן
- ת״י 1142 (2019) כולל ג״ת 1, ת״י 1099 חלק 1.1
- נדרש לתקן
- פילוק ויישור לוחות הזכוכית למרווח אחיד, קיבוע מחדש, ובדיקת מעבדה מאושרת לעמידה בדרישות התקן.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — עיוות צורה בהתקנת המעקה בניגוד לת״י 1142.
סלון — לוח חשמל
23- תיאור הליקוי
- לוח החשמל נמצא ללא מכסי הגנה (PVC) על פסי הצבירה וחלקים חיים — סיכון בטיחותי קריטי של מגע ישיר עם מתח חשמלי.
- הפנייה לתקן
- תקנות החשמל (התקנת לוחות עד 1000 וולט) — סעיף 17
- נדרש לתקן
- השלמה מיידית של כל מכסי ההגנה החסרים והבטחת דרגת הגנה IP2XX לפחות.
- מסקנה
- הבדיקה אינה תקינה — לוח חשמל חשוף המהווה סכנת התחשמלות.
תיעוד מהשטח — ציוד ושיטות בדיקה
הבדיקה בוצעה בעזרת ציוד הנדסי המאתר גם ליקויים נסתרים שאינם נראים לעין. להלן תמונות מייצגות משיטות הבדיקה והמכשור.
הבהרה מקצועית
הבדיקה מבוצעת באמצעים בלתי הרסניים — מצלמה תרמית, מד לחות ואנדוסקופ — והמסקנות מבוססות על אינדיקציות מקצועיות מקובלות. קריאה חריגה במד לחות מהווה ממצא חשוד המחייב חקירה, אך אינה מהווה בדיקה תקנית סופית לקביעת אחוז רטיבות, הנעשית במעבדה מוסמכת. במקרים המתאימים מומלץ להיעזר במאתר נזילות ובשירותי מעבדה של מכון התקנים.
אומדן עלות התיקונים אינו נכלל בדוח הליקויים, וניתן בנפרד לפי דרישה, על פי מחירון מקובל.
תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר
לכל סוג ליקוי תקופת בדק משלו, שבמהלכה האחריות לתיקון מוטלת על הקבלן. איתור הליקויים ותיעודם בדוח בזמן — בעוד התקופות בתוקף — הוא מה שמאפשר לממש את זכויותיכם.
| סוג הליקוי | תקופת בדק |
|---|---|
| ליקויי מסגרות, נגרות, אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ליקויי ריצוף וחיפוי פנים (לרבות שקיעה ושחיקה) | שנתיים |
| כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודודים | 3 שנים |
| כשל במרכיבי הבידוד הטרמי | 3 שנים |
| נזילות במערכת אינסטלציה, מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב | 4 שנים |
| סדקים ברוחב גדול מ־1.5 מ״מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ | 7 שנים |
| כל אי־התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה |
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות נוספת של 3 שנים, שבה נטל ההוכחה עובר לרוכש.
רוצים דוח כזה לנכס שלכם?
כל בדיקה מסתכמת בדוח מפורט, מצולם וקביל — שמחייב את הקבלן לתקן. צרו קשר לתיאום בדק בית מקצועי בכל הארץ, וקבלו הצעת מחיר ללא התחייבות.